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  解除合同一般是通过约定解除或者是出现了法定事由而解除,包括已经没有实现合同目的的可能等情形,如果租赁合同的当事人想要提前解除合同的,那么怎样做到提前解除租赁合同而不承担违约责任?阅读完以下找法网小编为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

  一、怎样做到提前解除租赁合同而不承担违约责任

  如果事先在合同中采取些变通措施,可以在解除合同时不承担违约责任。

  (一)双方可以在租赁合同中先明确约定,发生何种情况,合同自动解除,双方不须承担违约责任。

  比如约定房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等,当然,如果有这些情况发生,也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。

  (二)也可以在合同中事先约定,一方如要解除合同,需要提前一个月书面通知对方,只要履行了解除通知的手续,就不用承担违约金,相应的承租人也可以退回未到期的租金,以及事先缴纳的押金。

  合同正常到期解除,双方要有交房手续,要清点物品,退还剩余的租金和押金,上述过程应该有书面文件予以证明

  不管解合同是否协商一致,双方均应该注意保留必要的书面文件。

怎样做到提前解除租赁合同而不承担违约责任

  二、租赁合同解除权怎么行使?

  (一)根据《合同法》规定,主要在下列情况下,当事人可以单方行使解除权,解除合同:

  1、承租人使用不当,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同。承租人不正确使用租赁物使之损失,属于承租人严重违约行为,为了保护自己财产安全,出租人应有权利单方解除合同,终止双方的租赁关系。

  2、承租人擅自转租的,出租人可以解除合同。租赁合同明确约定可以转租的,承租人可径行转租,这属于出租人同意;合同未约定转租的,承租人在合同成立后要转租,则必须先取得出租人的同意。承租人未经出租人同意而转租的,出租人单方终止租赁关系。

  3、承租人逾期支付租金的,出租人可以解除合同。承租人迟延交付租金的,应负债务迟延履行的责任。获得租金是出租人的基本权利,也是出租人出租的直接目的所在,承租人不支付租金就会使出租人订立合同的目的不能实现,因此,出租人有权解除合同。

  (1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金。这里所说的“正当理由”,主要包括不可抗力、对支付期限约定不明、租赁物有瑕疵(权利瑕疵和物的瑕疵)、出租人不及时维修保养租赁物等非承租人过错行为影响承租人正常支付租金的事由。在约定或者规定的期限内承租人无正当理由不支付租金,则属于违约行为。

  (2)经出租人催告,承租人仍未支付租金。承租人无故不支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人在该期限届满仍不支付的,出租人方可解除合同。这里所说的“合理期限”应视具体情况而定,可以在合同中约定,也可以由出租人来确定,但不宜太短,也不宜太长。

  4、不定期租赁的,当事人可以随时解除合同。

  对于不定期租赁,当事人任何一方都可以随时解除合同,但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。

  5、租赁物有质量瑕疵的,承租人可以随时解除合同。

  出租人交付的租赁物质量不合格(或不符合约定的条件),不适合约定的用途或者影响承租人使用收益的,由于难以实现承租人订立合同的目的,因此,承租人有权解除合同。如前所述,一般情况下,出租人承担物的瑕疵担保责任的条件之一是承租人在订立合同时对该瑕疵不知情。也就是说,对于租赁物一般的质量瑕疵,若承租人在订立合同时不知情,承租人则可以随时解除合同;若承租人知情,则不能单方解除合同。但是,在特殊情况下,也即在租赁物有危及承租人的安全或者健康的质量瑕疵这种情况下,不管承租人在订立合同时是否知情,承租人仍可以随时解除合同。《合同法》规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”从这一规定看出,租赁物有危及承租人的安全或者健康的瑕疵的,承租人解除合同不以其对该瑕疵不知情为条件。

  6、租赁物因非承租人的原因而受损,不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

  《合同法》对当事人单方解除合同的主要情形作了以上规定。当合同成立后或者履行中出现这些条件时,有解除权的当事人就可以依法行使解除权,单方解除合同。

  (二)实践中,除了上述法定情形外,当事人还可以在合同中约定解除合同的其他情形。这些情形主要是:

  1、出租人没有按照合同约定的时间交付租赁物,承租人可以解除合同。如果出租人将延误情况和租赁物预期到达的时间通知承租人,承租人应当在接到通知后及时将是否解除合同的决定通知出租人。

  2、出租人交付的租赁物不适合约定的用途,超过约定的交付期限仍未交付符合用途的租赁物的,承租人有权解除合同。

  3、出租人拒不尽维修租赁物义务,严重影响承租人使用收益的,承租人可以解除合同。

  4、承租人擅自利用租赁物从事非法或者不合用途的活动,出租人可以解除合同。例如,承租人利用租赁的汽车运送毒品,利用生活居住的房屋从事营业性活动等,出租人可以解除合同。但是,若出租人同意或者知道承租人为上述行为而不反对的,出租人不得单方解除合同。

  5、承租人未经出租人同意而对租赁物进行拆解、改造或者增设他物的,出租人可以解除合同。

  6、因第三人对租赁物主张权利(即存有权利瑕疵),影响承租人对租赁物的使用、收益的,承租人可以解除合同。但是,承租人对该权利瑕疵知情的,则不得单方解除合同。

  7、合同约定的其他情形。

  当合同约定的解除合同情形出现时,有解除权的当事人即可行使解除权。不过,需要指出的是,除了法律规定的外,如果合同没有约定解除合同的情形,当事人不得单方解除合同。无论是法定解除还是约定解除,当事人单方解除合同都是以法律规定或者双方约定为依据的。法律没有规定,当事人又没有约定的,要解除租赁合同,须经双方协商一致。另外,需要指出的是,根据《合同法》规定,当事人一方主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除;对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同效力。法律、行政法规规定解除合同需要办理批准、登记等手续的,应当按规定办。

  法律依据:

  《合同法》

  第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

  《合同法解释二》第二十六条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

  以上就是找法网小编为您整理的最新怎样做到提前解除租赁合同而不承担违约责任的法律知识。综上,提前解除租赁合同不承担违约责任一般是双方都有事前约定或者直接意思达成一致的情况。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的找法网律师,我们将竭诚为您服务。

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